"금리인상 대출규제해도 집값 못 잡는다"...증권사까지 경고하고 나섰다(양천구일수)

금리 인상과 대출규제로도 집값을 잡는데는 한계가 있다는 증권가의 분석이 나왔다고 합니다.

집값 급등의 진원지인 무주택자의 갭투자를 막지 않는 한 주택 시장 과열 현상은 지속될 수밖에 없다는

설명입니다. 키움증권에 따르면 6월 전국 및 수도권 아파트 매매 시장은 전월에 이어 과열 국면을 지속

했다고 합니다. 부동산 114 실거래가지수 기준으로 전년 동기 대비 전국 23.4%, 수도권은 24.4% 상승했는데요.

이는 2006년 실거래가지수 집계 이후 역대 최고치 상승률을 기록한 작년 상승률을 뛰어넘는 수준입니다.

양천구일수

키움증권 연구원은 이런 과열 현상이 초래된 결정적인 이유는 정부의 저금리 정책 장기화에 이어 서민, 

실수요자에 대한 규제를 완화하면서 2030세대 중심의 무주택자의 투자 수요가 늘어났기 때문이라고 지적

했는데요. 실제 정부는 7월부터 부부합산 소득 9000만원 이하인 서민, 실수요자에 대해 40%인 주택담보대출비율,

총부채상환비율을 최대 60%까지 인상하기로 했죠. 반면 과도한 대출방지를 위해 대출한도는 최대 4억원으로 제한했고

총부채원리금상환비율은 40%를 적용했어요. 이 결과 구매가 가능한 중저가 아파트 중심으로 수요가 몰린 것인데요.

양천구일수

무주택자의 투기 수요를 자극하고, 갭투자를 방치한 것이 결국 집값 상승의 주된 요인이라는 설명이에요. 과거 

집값이 상승하는 국면에서는 전세가격이 안정화됐고, 집값이 안정화될 떄 전세가격이 오르는 현상이 일반적이었다고 

해요. 이는 전세가율이 절대적으로 낮고 신용대출, 전세자금 대출과 같은 기타 대출을 발달하지 않아 전세 낀 집을

구매하는 갭투자가 활성화돼 있지 않았기 떄문입니다. 

 

양갭투자가 늘고 있는 것은 전세가격이 치솟는 등 전세 시장이 과열된 영향으로 보인다고 하는데요. 매매와 전세가격

차이가 줄어들면서 큰 비용 없이 주택을 마련할 수 있게 되는 것이죠. 전세가 급등은 정책적 지원에 다른 전세자금대출

금리의 하락과 함께 임대차 3법의 부작용에서 비롯된 것으로 풀이된다고 하는데요.

 

주택금융공사, 서울보증보험, 주택도시보증공사 등 정부 투자기관의 적극적 보증과 함께 비대면 대출 활성화 유도로 

전세자금대출금리는 7월 최저금리는 2% 수준으로 2년 만에 1%포인트 하락했어요. 이자만 내도 되는 대출 구조하에서

같은 소득에도 대출 금리 하락으로 인한 세입자의 실질 부담이 감소했으므로 전세가격이 상승하는 것은 당연하다는 게

연구원의 분석입니다. 

양천구일수

그는 모든 임차인에게 최대 5%의 계약 갱신 청구권이 부여됐음에도 2년 전보다 25% 이상 전세가가 상승한 

것은 대부분 임차인이 계약 갱신 청구권을 행사하지 못함을 시사한다면서 임대차 3법의 법적 보완을 통한 전세

시장 안정화가 필요한 이유가 여기에 있으며 임대차 3법이 보완 없이 방치되고 있는 점이 전세가격 상승의 주된

요인이라고 지적했어요.

 

이런 이유로 정부의 강력한 대출 규제, 한국은행의 1~2차례 기준금리 인상에도 별다른 정책 효과를 거두기 어려울

것이란 평가가 나옵니다. 전세 시장이 안정화되지 않는 이상 정부 정책에도 불구하고 집값 상승은 당분간 지속될

것이라는 뜻이라고 합니다.

양천구일수

요즘은 전셋집을 들어가도, 주택을 매매하기에도 버거울 것 같은데요. 일반적인 실수요자들이 원하는

평수는 사실 거의 비슷하잖아요. 이미 많은 수요가 몰려있기에 매물조차 많이 없다고 해요. 또한 전세 계약이

끝나신 분들은 같은 평수로 들어가려면 자금을 더 추가해도 쉽지 않다고 해요. 그렇다고 평수를 낮추기에는 이미 그 

평수에 맞는 가구들과 짐이 있고 넓히는 건 쉬워도 좁히는 것 쉽지 않죠. 

 

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양천구일수

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